Droits et démarches – Service public.fr
Fiche pratique
Vérifié le 27/06/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre) Vous envisagez d'acheter ou de vendre un terrain à bâtir (hors lotissement). Vous allez signer une promesse de vente. C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une promesse unilatérale de vente s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un compromis de vente s'il est signé par le vendeur et l'acheteur. Nous faisons le point sur le contenu, la forme et la signature de ces 2 documents.
La promesse unilatérale de vente est signée uniquement par le vendeur. Elle l'engage à vendre son terrain à un acheteur déterminé et à un prix fixé dans la promesse. Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à un autre acheteur. L'acheteur bénéficie d'une option d'achat dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d'acheter le bien sans pour autant l'y obliger. La promesse de vente donne notamment les informations suivantes : Documents annexés à la promesse de vente La promesse de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique. Quand la durée de validité d'une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique. La promesse peut être signée sur support papier ou electronique. Il est réalisé 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier). Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès. Pour être valable, la promesse unilatérale de vente sous signature privée doit être enregistrée au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur. La démarche s'effectue dans les 10 jours ouvrables à compter de la date d'acceptation de la promesse par l'acheteur (en principe le jour de sa signature). L'enregistrement coûte 125 €. Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l'acheteur. L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente 5 % à 10 % du prix de vente. Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles jusqu'à la conclusion du contrat de vente. Si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas, l'indemnité est rendue. L'acheteur doit apporter la preuve qu'il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d'emprunt à la banque, demande d'urbanisme en mairie...). Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire. Quand la vente se réalise, la somme versée est déduite du prix de vente à payer.
À noter L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation. Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepté l'offre d'achat. En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants : La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certaines pièces. Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation. La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel un vendeur et un candidat acheteur s'engagent réciproquement à vendre et à acquérir un bien à un certain prix. Le compromis définit les conditions de la vente. Elles ne peuvent être modifiées sans l'accord des 2 parties. Le compromis de vente constate l'accord des parties sur le bien (le terrain) et sur le prix. Il définit avec précision les conditions de la vente. Il contient notamment les informations suivantes : Documents annexés au compromis Si le vendeur ou l'acheteur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord de l'autre, il doit l'en informer dans le compromis. Le compromis de vente prend la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique. Il peut être signé sur support papier ou électronique. Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier). Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès.
À savoir Un acte authentique est toujours exigé pour un compromis de vente signé par une personne physique d'une durée de validité supérieure à 18 mois. Une somme correspondant à 5 % à 10 % du prix de vente peut être demandée à l'acheteur le jour de la signature du compromis. Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire. Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme est rendue. Si l'acheteur renonce à l'achat, elle est conservée par le propriétaire. Quand l'acte définitif de vente est signé, la somme versée est déduite du prix de vente. L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation. Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepter l'offre d'achat. En principe, le compromis distingue et fixe les délais suivants : Le compromis peut prévoir une prolongation automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents. Avant la fin du délai fixé dans le compromis, les 2 parties peuvent également décider de le prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation. La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
À noter Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur. Promesse unilatérale de vente Nombre d'exemplaires Signature électronique Promesse de vente Enregistrement promesse de vente unilatérale
Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2
Promesse de vente de plus de 18 mois sous acte authentique
Code de la consommation : articles L313-40 à L313-45
Condition suspensive
Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9
Risques liés aux sols argileux
Code de la construction et de l'habitation : articles R132-3 à R132-8
Contenu et durée de validité des études géotechniques
Code de l'urbanisme : article L112-11
État des nuisances sonores aériennes
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